Calculadora de Mais-valias Imobiliárias 2026
Calcula o imposto sobre a venda do teu imóvel em Portugal. Inclui correção monetária e distinção entre habitação própria e investimento.
Dados da transação
IMT, IS, escritura, registo (aprox. 6-9%)
Comissão imobiliária, etc. (aprox. 3-6%)
Resultado
Estimativa a 28% de taxa autónoma. O valor real depende do teu rendimento total e da opção de englobamento. Consulta sempre um contabilista certificado antes da venda.
Como funciona o cálculo
Calcular a mais-valia bruta
A mais-valia é a diferença entre o preço de venda (menos despesas de venda) e o custo de aquisição corrigido (preço de compra mais despesas de compra, atualizado pelo coeficiente monetário).
Aplicar o coeficiente de desvalorização monetária
A AT publica anualmente coeficientes que atualizam o custo de compra à inflação acumulada. Um imóvel comprado em 2010 tem o custo multiplicado pelo coeficiente de 2010 (aprox. 1,35).
Habitação própria vs. investimento
Para habitação própria e permanente, 50% da mais-valia fica excluída de tributação. Se reinvestires o produto da venda numa nova habitação, a mais-valia pode ficar totalmente isenta.
Calcular o imposto
O valor tributável é englobado no rendimento e tributado à taxa marginal de IRS, ou opcionalmente à taxa de 28% (em alguns casos). O cálculo exato depende do teu rendimento total.
Exemplos práticos
Apartamento comprado em 2015, vendido em 2026
Comprado por 120.000€ em 2015, vendido por 200.000€ em 2026. Habitação própria, sem reinvestimento.
Apartamento com reinvestimento
Venda de habitação própria e permanente com reinvestimento integral do produto da venda numa nova habitação.
Imóvel de investimento comprado em 2010
Imóvel de rendimento comprado por 80.000€ em 2010, vendido por 150.000€. Coeficiente monetário de 1,35.